房号“跳号”不能成为退房的理由

房号“跳号”不能成为退房的理由

【案由】

   2008年8月，王某与某地产公司签订购房合同，购买某花园1栋405号房。合同签订后，王某向地产公司一次性支付了房款50万元。双方约定交房时间为2009年7月1日前。交房期限到后，地产公司通知王某收房，并告知由于房屋原来的编号是开发商依照中国人惯例采取“跳号”的做法，为了避开人们忌讳的数字“4”字，特意将“404”号房编为“405”号房，但是，按照相关规定，在办房产证前，房号应报公安部门核定，而公安机关在核定该楼盘门牌号码时不允许“跳号”，因此编号为“405”的房号改回“404”。虽然404号房就是原来的405号房，但王某不能接受“405”变为“404”，拒绝收房，并以地产公司不能履行交房责任为由将地产公司告上法庭，请求法院判令解除购房合同，判令地产公司退回房款并支付违约金3万元。 

【法院判决】

    法院经审理认为，王某与地产公司签订的购房合同是当事人真实意思表示，购房合同已经在房地产登记机关作了备案登记，因此，购房合同合法有效。王某与地产公司约定买卖的房屋为某花园1栋405号房，后该房经公安机关依法核准门牌号码为“404”号，地产公司向王某交付的某花园1栋404号房屋实际上是购房合同所约定的1栋405号房。而房号的改变是因为公安机关的行政许可行为，双方争议的房屋除了门牌号码的改变，在位置、楼层、朝向、用途等方面并无改变，并不影响房屋质量及使用，地产公司方面也不存在不能交付房屋或者交付的房屋不符合合同约定的问题。为此，法院认为，王某关于地产公司构成了根本违约、双方订约的目的不能实现的主张不能成立，驳回了其退房、退款的诉讼请求。

【林叔权律师点评】

    房号“跳号”不能成为退房的理由

    合同解除包括约定解除与法定解除。

    合同的约定解除是当事人根据双方约定而解除合同。在房屋买卖合同中，通常会约定出卖人（开发商）逾期超过多少日不能向买受人交房时，买受人有权解除合同。买受人依据合同约定行使解除权时，开发商应退房退款，而且，如果有违约金的约定，开发商还须向买受人支付违约金。而在本案例中，虽然王某不喜欢“404”编号，但房号由于公安机关核定的原因而改变并不是买房合同所约定的买房人可行使合同解除权的事由，因而，法院不支持王某退房退款的请求。

    合同的法定解除是指出现法律规定的解除事由而由享有解除权的一方当事人解除合同。《合同法》 第九十四条规定了法定解除的几种情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案例中，法院不认可开发商在履行合同中存在着《合同法》第九十四条的情形，所以法院驳回了王某的请求。