商品房买卖合同约定与司法解释不符时，约定是否有效？

网友问题：

   商品房买卖合同的约定与最高人民法院司法解释不符时，约定是否有效？

   最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：商品房销售合同上套内面积差在3%内的,可要求业主补回差价,超出3%的业主可以要求退房。但开发商在与业主签定合同时,另外附加了一份协议,把3%改成6%,这样就与有关规定相违背。请问：1、这份合同(包括协议)是否有效? 2、.如果最后实测面积超出了3%，业主又愿意继续履行合同，是否需要补交房款，补交多少？

广东大公威德律师事务所林叔权律师回复：

   最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属于司法解释。但要回答网友的问题，首先要介绍一下何谓“司法解释”？

   司法解释是最高人民法院对审判工作中具体应用法律问题和最高人民检察院对检察工作中具体应用法律问题所作的具有法律效力的解释，自发布或者规定之日起施行，效力适用于法律的施行期间。司法解释本身并不是法律，而是最高院或者最高检对法律的一种解释。也即，法律条文本身的真实含义原本如此，司法解释只是明确了法律的含义而已。

    那么，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》这一司法解释是对哪部法律或者哪几部法律的解释呢？

    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的开头回答了这个问题：“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释”。

    也就是说，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》这一司法解释，是对《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》中涉及商品房买卖合同有关的法律的解释。

    而网友所提的问题涉及的司法解释具体条文是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    第十四条本身就已经回答了网友所提出的问题。该条文在规定具体的处理原则时，首先明确规定了“合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的”，才按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    综上，开发商与房屋买受人可以在商品房买卖合同或者补充协议中约定房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的具体处理原则，如前述网友这种情形，以6%作为界限，虽然与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》这一司法解释的规定不符，但属于有效约定，双方应当遵守。