新一轮烂尾时代真的来了！

           新一轮烂尾时代真的来了！

   2006年9月22日，在房价越调控越飙升的时候，在房地产业界都在分享以“房奴”垫背的房地产盛宴之际，我不合时宜地写了一篇题为《警惕新一轮烂尾时代来临》的文章，承蒙当时《珠海特区报》地产专刊编辑刘翱老兄的厚爱，刊登在《珠海特区报》地产专刊之“律师侃楼”专栏。

   当时，拙文一出，即引来不少骂名，以至于我一时也以为“警惕”错了。直到昨日，碰到《南方都市报》的一位前财经记者（他现已退出江湖，不再作报社记者了），谈及当前的楼市，他说“林律师，看来给你说中了！”。

    有趣的是，还真应了那句古话“说曹操，曹操到”——今日，在网上看到了《万科证实停工 传深圳项目每天亏损一辆悍马》（2008年11月08日《华夏时报》）长文。

    为了说明《新一轮烂尾时代真的来了！》的主题，除了将我的《警惕新一轮烂尾时代来临》一文再次拿出来秀一秀之外，在此，请允许我将《万科证实停工 传深圳项目每天亏损一辆悍马》一些文字作些摘录：

   “11月3日，万科上海公司证实，原定于2009年6月30日竣工的上海万科城花新园的住宅楼已停工。”

   “万科也许是对该楼盘利润预期过低和建成后没法及时销售出去而停工的。”

   “如果对在建楼盘继续投入大量建设、营销成本后却无法卖出去，那么将恶化万科已经不容乐观的现金流。”

   “截至报告期末，万科的存货已高达873.76亿元，在未来市场交易不被看好的前景下，这些没有被消化的房产存在很大的兑现风险。”

   “即将在11月入伙金域东郡一期的业主尤小姐告诉记者，业主们对万科停工表示不满的是，他们当初主要是看在万科宣传在3-5年内金域东郡将成为31万平方米的大型社区才考虑购买的，但是，随着二期停工两年，三期遥遥无期，一期业主被抛弃在荒凉的坪山新城，成为万科商业策略调整的牺牲品。”

   “业主尤小姐向记者表示，万科曾跟他们解释过，其实二期不开工，万科也很着急，一天就要亏去一辆一百多万的悍马。但迫于市场环境压力，万科不得不放缓。”

   “业内人士认为，目前被媒体爆出来的停工也许只是其中一部分，今后会看到另外的停工案例。”

   “万科项目大多集中于三个经济发达区域，从南北上看，从珠三角到长三角，再到环渤海。当初万科降价，战略布局最先从深圳开始，同样的，这次停工仍然首选市场最为冷淡的深圳做调整试点，接着是上海，下一站停工的项目是不是在北京？成了市场人士猜测的焦点。”

   各位看官，看了上面摘录后，会发出怎么样的感慨呢？！反正，我的感慨是：房地产“龙头老大”万科都这样了，房地产业界中的众多“蚂蚱”又能怎么样呢！

    再摘录一些枯燥的数字来说明珠海的情况：

    前三季度，全市商品房施工面积创建市以来的高位，达1013.34万平方米，同比增长34.5%；商品房竣工面积301.41万平方米，同比增长54.9%。与此相反，商品房销售低迷，商品房销售面积127.31万平方米，同比减少了42.5%。香洲、斗门、金湾的销售面积全面下滑，同比分别下降37.9%、54.6%和41.2%。（来源：2008-10-24《珠海特区报》）

    前三季度的开工面积就高达创历史记录的1013.34万平方米，如果再加上“天不怕、地不怕”的“房胆大”（我观察一下，珠海还真有这样的地产商！）在第四季度新开工的面积，如果要全部建成，所需投入的建设资金规模该是A380飞机级的吧！然而，在“买者观望，银行不贷”的大环境下，这些项目不唯万科“马首”是瞻（停工），又能怎样？！由此，新一轮烂尾时代的来临还能不是真的吗！？

附：《警惕新一轮烂尾时代的来临》

   现阶段人们对房市的讨论话题集中在：国家对房市的调控政策是否出台完毕、调控后的珠海房价是升还是跌、今年珠海房市的“金九银十”是否依然。我则要提出一个并非危言耸听的话题：要警惕珠海新一轮“烂尾”时代的来临。
   我之所以说是“并非危言耸听”，是因为我预计到人们听到我预言时会认为我的言论是“危言耸听”。毋庸讳言，目前在珠海，政府层面和业界对珠海房地产市场的判断还是健康和有序的。主管当局除了在八月一日出了一个给购房者的四点“忠告”之外，我们至今看不到珠海有任何房地产调控政策或者实施细则的出台。业界则以珠海两大媒体（《珠江晚报》和珠海广播电视台）在“国庆大假”期间同时举办声势浩大的房展来显示对“金九银十”的期待。即使是９月１１日建设部、发改委和工商总局联合颁布了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，强调了要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，用一年左右的时间来集中开展一次房地产交易秩序专项整治活动，管理当局和业界似乎仍按兵不动。
    说要警惕珠海新一轮“烂尾”时代的来临并非危言耸听，其实是早有端倪的。９月１日、９月２日《珠海特区报》和《珠江晚报》对金色九洲业主维权事件的报道即是明证。姑且不论金色九洲业主维权的最终结果如何，金色九洲“烂尾”已经是不争的事实。而金色九洲事件的根源就在房地产的交易环节上，正是建设部等三部委在“整顿规范”年要打击的对象。虽然现在有很多人认为金色九洲只是个极端的、个别的案例，但是，将极端的和个别的案例放在８、９月份国家对房市的调控措施仍然频频出台、国家对房市的宏观调控实际上是始于２００４年出台的“８·３１大限”（自２００４年８月３１日起经营性用地一律招牌挂）而不是始于今年５月１７日的“国六条”的大背景下来考察，鄙人认为，金色九洲事件也许正是珠海新一轮“烂尾”时代来临的标志。
    还有另外两个佐证。一个佐证是９月１日珠海广播电视台播出的《视点》节目对珠海上一轮“烂尾”时代产生的“烂尾”楼盘的盘活情况介绍。原文照录如下：据不完全统计，到目前为止珠海已经有四十七个项目、八十八万平方米的“烂尾楼”得到了盘活，有四十多个项目正在或准备开工。但是还有一百多个项目，一百二十多万平方米的“烂尾楼”，因为当时的资金链断裂，或者市场定位不准，导至关系错综复杂，盘活起来还比较困难，但是建设局表示，他们会尽全力做好这项工作。
    另一佐证是出席９月１６日由《珠海特区报》和建设局联合举办的“２００６珠海地产系列讲坛”的嘉宾对珠海房地产现状的判断和对未来走势的预测。据其中的政府嘉宾介绍，珠海未来三年房屋的市场供应量有５００万至６００万平方米，而珠海过去几年的年均销售量约为１５０万平方米左右。他引用珠海一知名房地产策划公司所作的房市走势预测报告中的观点，认为珠海房屋的供应量上升迅速，可能出现供过于求的现象；而随着房市调控措施效果的逐步显现，未来三年的需求将持续萎缩。讲坛上另一位某知名上市房地产公司老总则认为，未来房价走势将会是出现分化，会优质优价，也会有“跳楼价”。他认为，随着各种调控措施的发力，对负债率高而房屋又粗制滥造的开发商，资金链断裂时会有“跳楼价”。
    行文至此，笔者已经没有必要再罗列国家出台的一个个房地产新政来进一步论证要警惕新一轮“烂尾”时代的来临了。而只想说，对新一轮烂尾时代的来临，我们要抱着“宁信其有、勿信其无”的态度为好；我们期冀“跳楼价”但不想再见“烂尾楼”。